今年1月8日，《山东省物业管理条例》经省第十一届人大常委会第八次会议审议通过，将于5月1日起施行。《条例》的颁布实施,标志着我省物业管理工作进入了一个新阶段。即将实施的《山东省物业管理条例》在制度上有许多创新，呈现不少亮点：
一是，界定了新建物业配套建筑及设施设备的产权及建设责任。考虑到大量的物业纠纷是由开发遗留问题造成的，《条例》将调整范围扩大到物业的开发建设领域，对物业管理区域划分、配套建筑与设施设备建设及其产权界定、物业交付等内容作出了详细规定，明确产权、定纷止争。规定物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担。会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定，并优先为业主提供服务。住宅小区内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，由专业经营单位负责投资、设计、建设、维护和管理。条例实施前建设的专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。
二是，完善了业主自治管理制度。为解决业主大会成立难、召开难的问题，《条例》在国务院物业管理条例的基础上，作了进一步细化。规定了首次业主大会召开的条件，即：只要业主已入住面积的比例达到百分之五十以上，或者业主已入住户数的比例达到百分之五十以上，或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上，都必须成立首次业主大会。明确由街道办事处、乡（镇）人民政府组建业主大会筹备组，帮助业主召开首次业主大会。针对业主大会召开难，难以形成决议的问题，对业主大会召开的方式作了一些细化，规定可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。另外，对不参加投票业主的投票权数可以计入已表决的多数票数，但是应当由管理规约或者临时管理规约规定，以便业主大会及时形成决定，有效地行行使权利。
三是，明确了物业的维修责任。《条例》分别从建设单位的保修责任、业主对专有部分的维护责任、业主对共用部位及共用设施设备的维护责任、专业经营单位对专业经营设施设备的维护责任四个层次作出了详尽规定，进一步分清了责任，做好物业维护工作。规定了新建物业实行质量保修金制度，即：建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证；建设单位不履行保修义务的，维修费用在物业质量保修金中列支。物业保修期届满后，共用部位、共用设施设备的维修则由业主交存建立的专项维修资金负担。
四是，规范了车库、车位的使用管理。针对车库售价太高、开发企业只售不租、车库租赁费过高等问题，《条例》规定：车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。为使车位资源得到公平分配，规定占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。为维护物业管理区域的公共秩序，《条例》同时要求，业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。好用吗晚霜排行榜减肥茶品牌评价怎么样可以快速减肥
五是，将物业管理与社区管理紧密结合。业主自治管理需要政府的大力支持和推动。《条例》明确规定了街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会在物业管理中的职责，充分发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会选举换届、调解处理物业管理投诉等方面的作用，推动业主自治管理。规定业主委员会执行委员经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。建立物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的问题，及时化解矛盾和纠纷。要求有关行政部门应当应当建立违法行为投诉登记制度，在物业管理区域公布联系人姓名和方式，及时处理违法行为，解决在实行物业管理的区域行政执法缺位、不到位的问题。
六是，推进旧住宅区物业管理。《条例》规定设区的市、县（市、区）人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。
（文章摘自山东住宅与房地产信息网）
